2017/119 WOZ-waarde van woning naast motorclub ook met terugwerkende kracht verlagen

Rapportnummer
2017/119
Rapport

Verzoekster vindt dat de waarde van haar woning te hoog is vastgesteld omdat haar woning naast het clubhuis van een motorclub ligt. Tegen de waarde die in 2015 door de heffingsambtenaar van Cocensus is vastgesteld dient ze met succes een bezwaarschrift in. De waarde wordt verlaagd van € 121.000 naar € 106.000. Het jaar daarop wordt haar bezwaar tegen de dan vastgestelde waarde van € 107.000 ongegrond verklaard. Ze gaat in beroep en na overleg met de taxateur wordt de waarde op € 60.000 gesteld en het beroep ingetrokken. Daarna dient ze een verzoek in voor ambtshalve vermindering over de voorgaande vijf jaren. De heffingsambtenaar wijst dat af omdat het volgens hem onmogelijk is om in te schatten wat het effect is van haar buren op de waarde van de woning. Wel zegt hij toe de waarde "voor de komende jaren" te baseren op de waarde van € 60.000.

Verzoekster klaagt erover dat de heffingsambtenaar van Cocensus het verzoek om ambtshalve vermindering van de waarde van haar woning over de jaren 2011-2015 heeft afgewezen.

De waarde die op grond van de Wet WOZ aan een woning moet worden toegekend, is een zogenoemde marktconforme waarde. Op grond van het Uitvoeringsbesluit WOZ moet een verzoek om ambtshalve vermindering worden toegekend als binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van een waardebeschikking blijkt dat de waarde in die beschikking meer dan 20% te hoog is vastgesteld. Uitgangspunt bij zowel de Wet WOZ als het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ is een zo uniform mogelijke waardering van onroerende zaken. De heffingsambtenaar heeft de waarde van verzoeksters woning in 2016 meer dan 20% verlaagd ten opzichte van de oorspronkelijk vastgestelde waarde vanwege de ligging van de woning. Die omstandigheid was ook in 2015 aanleiding voor een waardedaling. Door de waarde vanwege de ligging te verlagen erkent de heffingsambtenaar dat de ligging negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. Tijdens het onderzoek erkent de heffingsambtenaar ook, dat de omstandigheden die aanleiding zijn geweest voor verlaging niet verschilden van de omstandigheden in de vijf voorgaande jaren.

De ombudsman is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar het verzoek om ambtshalve vermindering in redelijkheid niet heeft kunnen afwijzen. Dat de heffingsambtenaar voor 2016 akkoord is gegaan met een naar eigen zeggen te lage, niet marktconforme waarde om verzoekster tegemoet te komen, leidt niet tot een ander oordeel. Hij heeft dit pas tijdens het onderzoek van de ombudsman aangegeven en is daarover niet transparant geweest toen hij besloot tot waardevermindering. Daarom kan hij zich er niet achteraf, na het verzoek om ambtshalve vermindering, alsnog op beroepen.

De klacht is gegrond wegens schending van het vereiste van transparantie.

De heffingsambtenaar wordt in overweging gegeven om de beslissing op het verzoek om ambtshalve vermindering te heroverwegen.

Instantie: Consensus te Hoofddorp

Klacht:

afwijzing verzoek om ambtshalve vermindering van de waarde van de woning over de jaren 2011-2015

Oordeel:
Gegrond